まずは土地から

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まずは土地から

「注文住宅で家を建てたい!」と、考えておられる多くのお客様は、土地探しからスタートします。

「なにから始めたらいいのかわからない」
「数年前から探しているんですが気に入った土地が見つからない」
「気に入った土地が見つかっても、そこに自分の希望の家が建つのか」など
また、どんな土地を選ぶかにより、快適性や安全性、耐久性などに大きな影響を与えます。
注文住宅レストでは、建物はもちろんのこと、 不動産経験豊富なスタッフがお客様の土地探しまでしっかりとサポートします。

その土地に合わせて、いかに自分の理想の住空間を実現するかどんな建物が建てられるのかを事前に理解する!

家づくりをする前に重要なのは

土地を持っている方

あなたが家づくりをしようと思っている土地は、ご両親から譲り受ける土地でしょうか。
または、不動産屋さんから購入した土地でしょうか。
いずれにしても、土地を手に入れたら自由に家が建てられるかといえば、決してそうではありません。その土地の規制や環境に応じて、建てる建物には必ず制限がかかります。既に決まった土地に住宅を建てるので、「その土地に合わせて、どんな建物が建てられるのか・自分の理想の住空間を実現するか」を事前に理解することは大変重要なことです。

地盤を調べよう
日本は軟弱地盤が多いといわれています。特に海や河川などの水辺は注意が必要です。坂のある街では坂の下に水が集まりやすくなります。また、池や沼、田んぼを埋め立てた土地も軟弱地盤の可能性があります。表面上はきれいに造成された土地であっても、その土地の歴史を知っておくことが重要です。見た目ではわからないことが多いので、その土地の周辺に古くから住んでいる人に聞いてみると、有力な手がかりが得られるかもしれません。
一般的に「いいといわれている土地」
駅から近い
広陵地帯にある
広い道路に面している
東南道路の角地
間口が広い
土地の大きさが手ごろ(30~40坪程度)
道路との高低差がない
逆に「悪いといわれている土地」
駅から遠い。
海や河川から近い
坂の下にある土地
池や沼、田んぼをう埋め立てた
前の道路が狭い
土地が小さ過ぎる狭小地
道路との高低差がある傾斜地

地盤が弱い場合には、地盤改良工事を行い、地盤を安定させなければいけません。工事に入る前に、必ず地盤調査を行うようにしましょう。

法律の規制
広さや地盤、立地などの条件で満足のいく土地が見つかったとしても、忘れてはならないのが土地の法律。地域ごとに土地の用途も細かく定められており、道一本を隔てて用途の規制が違うことも多々あります。法令を調べることで、その土地で希望する建物が建てられるか、将来その場所がどんな街並みになるかをある程度予測することができます。
※規制の厳しい場所では、思い通りの住まいが建てられないこともあるので事前に調べることが重要です。

用途地域による建築物の制限
都市計画法では地域によって建築できる建物用途が制限されます。良好な敷地環境や住宅環境を守るために「用途地域」という規制があり、その地域をどんな目的で利用するかによって分かれます。大きくは「住居系の地域」、「商業系の地域」、「工業系の地域」の3地域に分け、それぞれをさらに細かくした12通りに分けられています。工業専用地域以外ならどの用途地域でも住居建築は可能ですが、用途地域によって周囲の環境は大きく異なるでしょう。

建物面積の制限
敷地・土地の大きさや種類により、家が建てられる建物面積は法律で制限されます。用途地域の違いによって、敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合「建ぺい率」や、敷地面積に対する建築延べ面積(延べ床)の割合「容積率」などが制限されます。
たとえば40坪の住まいを建てるにも、用途地域の違いによって50坪の土地が必要となる場合もあれば、35坪で建築可能の場合もあるなど、条件が違ってくるので注意しましょう。

道路に関する制限
都市計画区域内に建物を建てる場合は、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない「接道義務」があります。
接道義務を満たしていない場合には、その敷地に建物を建築することはできません。また、全面道路4m未満の「二項道路(みなし道路)」に接する土地に家を建てる場合は、道路の中心線から2mのラインまで敷地をセットバックし、この範囲には家や塀などを建てることができません。

建物の高さや日照条件の制限
高さ制限とは、建築基準法で、その土地に建てられる建物の高さの上限を制限するもので、前面道路や隣地の日照、採光、通風を確保するための法律です。建てた家が北側隣家の日照を遮らない「北側斜線制限」、道路・建物の日照、採光、通風に支障をきたさない「道路斜線制限」、隣地の日当たりや風通しに配慮した「隣地斜線制限」、第1種、2種低層住居専用地域の建物の高さ制限「絶対高さ制限」の4種類の制限があります。

地域によって独自に条令を定めている場合もありますので、事前に役所などに行って確認しておくと安心です。
法令の規制を見落とさないためには、家づくりのプロに調べてもらうのが一番。

注文住宅レストでは地盤調査/法規調査を無料で承ります。早めにご相談ください。